תמ"א 38 – למה זה כדאי לנו?

תמ"א 38 – כלומר תוכנית המתאר הארצית שמספרה 38 ושאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 – מאפשרת לבעלי דירות בבניינים ישנים, ליזמים בתחום הנדל"ן ולמשקיעים המחפשים אופציות מתגמלות מאוד להרוויח, ואפילו בגדול, כך שאין פלא כי צירוף המילים "תמא 38" הוא בבחינת חלום עבור רבים וטובים.

מה מאפשרת התוכנית?

 

התוכנית המקורית אושרה כאמור על ידי ממשלת ישראל ב- 2005, וזאת לאחר שהוכנה במשך מספר שנים על ידי צוות נרחב שבראשו האדריכל הנודע יונה פיטלסון. מאז היא התעדכנה מספר פעמים ובפרט הוספו אפשרויות חדשות על מנת להגביר את הכדאיות (שכן בשנים הראשונות מספרם של הפרויקטים שיצאו לדרך היה נמוך עד אפסי).

  צריכים לפנות דירה? מלאו פרטים בצור קשר ונוכל לעזור לכם בהקדם  

כיום עומדות בפני בעלי דירות בבניינים שהוקמו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן העדכני בנוגע לעמידות בפני רעידות אדמה שתי אפשרויות:

1. לחזק את הבניין, לשדרג אותו (מעלית, לובי וכו') ובמקביל להגדיל את שטח דירתם (בתוספת של עד 25 מ"ר ברוטו) – ובתמורה לאפשר הוספת עד 2.5 קומות על הגג.

2. להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין חדש, עם עד 3.5 קומות יותר מאשר הבניין המקורי, וכשבאופן טבעי הבניין החדש לא רק גבוה יותר ולא רק מכיל יותר דירות אלא גם מתאפיין בסטנדרטים גבוהים יותר וכן כל דירה בו גדולה מכפי שהייתה טרם ההריסה והבנייה מחדש.

בכל מקרה נדרשת הסכמת שני שליש מהדיירים, לפחות, ולכל דייר שמורה הזכות להגיש התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

אמנם תקופת הבנייה (לבוחרים באופציה 1) או הצורך לעבור למגורים חלופיים לפרק זמן מסוים (אם בוחרים באופציה 2) כרוכים באי נעימות ובקושי מסוים – אולם השיפור המשמעותי באיכות החיים (דירה גדולה יותר, מעלית, חזות משופצת ומשודרגת וכו'), הביטחון הטוב יותר (שכן הבניין החדש או המחודש עמיד בפני רעידות אדמה) והעלייה בערך הנכס הופכים את מימוש התמ"א 38 למשתלם במיוחד לכל הדיירים שדירתם עומדת בקריטריונים.

הרווח של היזם

כמובן שלא רק מבחינת בעלי הדירות מדובר בצעד כדאי, אלא גם היזם שמוציא את הפרויקט לפועל נהנה מרווחים נאים – בזכות זכויות הבנייה המשמעותיות, באזורים שהביקוש בהם גדול ובפרט במרכזי ערים גדולות כמו תמ"א 38 בתל אביב, רמת גן, גבעתיים והרצליה (אך לא רק), אזורים שקשה לקבל בהם זכויות בנייה.

כולם יכולים להצטרף לחגיגה

בחלק מהמקרים פרויקטי תמ"א 38 מאפשרים גם לציבור הרחב להצטרף לחגיגה וליהנות גם הם מרווח נאה, בנוסף לבעלי הדירות וליזם.

הכוונה היא למי שמשקיע בפרויקטים שכאלה באמצעות קרן השקעות בנדל"ן המתמחה בתמ"א 38. במקרים רבים ליזמים אין מספיק כסף כדי להתניע את התהליך ולהתחיל בבנייה, ואילו הבנקים מערימים קשיים ולא מספקים אשראי גם לפרויקטים שכל אנשי המקצוע מסכימים כי רמת הסיכון בהם נמוכה עד מאוד ואילו הרווחיות הצפויה – גבוהה.

  צריכים לפנות דירה? מלאו פרטים בצור קשר ונוכל לעזור לכם בהקדם  

במקרים אלה נכנסות לתמונה קרנות השקעה בתמ"א 38 שמאגדות מספר משקיעים קטנים ובינוניים, כשכל אחד מהם משקיע סכום כזה או אחר (לרוב החל מ- 50,000 ש"ח) – ולאחר שהדירות החדשות נמכרות המשקיעים מקבלים בחזרה את סכום השקעתם בתוספת רווח נאה במיוחד, כך שגם הם שותפים לחגיגה.